La prestigiosa revista de actualidad jurídica «Economist & Jurist» publica hoy el artículo jurídico del abogado Alberto Peiró sobre las comunidades de propietarios ante la ocupación ilegal de viviendas.
Introducción
La ocupación ilegal de inmuebles puede definirse como toda aquella intervención ajena que suponga la privación de la posesión mediata o inmediata de su legítimo propietario y no cuente con la autorización libre y consciente de sus titulares, llevada a cabo sorpresivamente por terceras personas u organizaciones de cualquier índole no autorizadas ni legitimadas por título convencional o judicial. Este fenómeno ilegal mantiene una cierta tendencia creciente en nuestra sociedad, pues entre los años 2016 y 2019 las denuncias al respecto aumentaron casi un 50%, implicando un perjuicio directo contra el particular que siendo titular de un inmueble se ve privado ilegítimamente de su posesión. Sin embargo, como veremos a continuación, el propietario del inmueble usurpado no es el único afectado directo.
También los vecinos de la comunidad de propietarios que sufre la ocupación de uno de sus inmuebles pueden recibir una severa perturbación en su convivencia al producirse el ilegítimo acceso y uso por personas carentes de título alguno a las zonas comunes; generando molestias, inseguridad e incluso perjuicios directos, por ejemplo daños en mobiliario o aprovechamiento del fluido eléctrico comunitario. Estas situaciones se ven agravadas en el caso de que el propietario de la vivienda afectada se desentienda del problema, lo que puede ocurrir con relativa frecuencia en aquellos casos en los que el inmueble ocupado ha acabado siendo propiedad de determinados fondos o entidades financieras, como también en casos de particulares no residentes que simplemente prefieren no intervenir, bien porque carecen de interés en el inmueble o porque consideran que les va a resultar más costoso actuar que no hacerlo.
Ante esta penosa situación, los vecinos de la comunidad de propietarios quedan jurídicamente inermes frente a un ilícito de carácter persistente que puede generarles numerosos perjuicios y una acusada perturbación en la convivencia, pues actualmente el ordenamiento jurídico español adolece de una clara falta de herramientas legales directas para que los comuneros actúen contra la ocupación ilegal de viviendas en sus edificios.
El artículo 6.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye a las entidades sin personalidad jurídica propia la capacidad procesal para actuar en juicio, siempre que una ley se la reconozca específicamente. Este es el caso de las comunidades de propietarios, a las que la Ley de Propiedad Horizontal, a lo largo de su articulado, confiere la referida capacidad procesal para emprender determinadas acciones a través de su presidente (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). En lo que se refiere al desalojo de ocupantes ilegales, existen esencialmente dos mecanismos procesales a los que acudir, dependiendo del caso: el interdicto de recuperación posesoria y la acción de cesación. A ambos casos debe extenderse la recomendación de solicitar con las correspondientes demandas una medida cautelar de desalojo que permita aliviar los enormes plazos de espera de los que, en la práctica, adolece la resolución ordinaria de estos procedimientos.
Interdicto de recuperación posesoria.
En primer lugar, debe abordarse la cuestión de que en una comunidad de propietarios pueden existir elementos comunes o procomunales susceptibles de ser ocupados ilegalmente, tales como una vivienda de portería, un cuarto trastero o una caseta exterior. En estos supuestos, la vía civil más efectiva para su recuperación por la comunidad es el interdicto de recuperación de la posesión o procedimiento de tutela sumaria de la posesión, previsto en el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer párrafo, que se rige por las normas procesales del juicio verbal.
En este punto es importante mencionar que la Ley 5/2018, de 11 de junio, introdujo en el citado artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil un segundo párrafo, comprensivo de una nueva modalidad de tutela sumaria de la posesión de viviendas (p. ej. la referida vivienda de portería) que, aun con una eficiencia inferior a la pretendida, se ha convertido para los propietarios particulares en la vía civil para la recuperación de viviendas ocupadas ilegalmente. Sin embargo, este procedimiento regula expresamente quiénes son los legitimados activamente para ejercitar esta acción, entre los que no se encuentran las comunidades de propietarios, pues se refiere únicamente a personas físicas, entidades públicas de vivienda social y entidades sin ánimo de lucro.
Dada la necesidad de reconocimiento explícito de legitimidad activa para entidades sin personalidad jurídica, como son sin duda las comunidades de propietarios, en sentido literal quedarían excluidas de capacidad procesal en este ámbito, en virtud del artículo 6.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, realizando una interpretación extensiva en atención a criterios hermenéuticos de la norma, se puede interpretar que la pretensión del legislador al elaborar una lista cerrada de actores legitimados, era la de impedir que personas jurídicas (empresas, bancos, etc.) pudieran acceder a este procedimiento privilegiado. Sin embargo, todavía no hay Sentencias judiciales en la materia que pudieran esclarecer esta cuestión, por lo que se recomienda cautela al intentar ejercitar esta vía directamente. Existen en cambio otras opciones, como la interposición de la demanda por uno de los vecinos comuneros en nombre propio pero en interés de la comunidad. En este caso, al tratarse de una persona física, estaría incluido como legitimado para iniciar la acción judicial y podría hacerlo pues se reconoce a cualquier comunero la capacidad de iniciar acciones judiciales que favorezcan a la comunidad de propietarios, mientras no haya oposición expresa de alguno de los demás. En otro orden, solo quedaría acudir al propio interdicto ordinario previsto en el mismo artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya sin acceder a las facultades privilegiadas que introdujo la mencionada reforma de 2018; a destacar las siguientes:
- Desalojo cautelar de los ocupantes de la vivienda (no genera cosa juzgada).
- Posibilidad de presentar la demanda y practicar las notificaciones contra ocupantes cuya identidad se desconoce.
- Resolución eficaz frente a terceros ocupantes (para evitar su ineficacia en casos de ocupantes que van rotando).
- Plazo de cinco días para acreditar título legítimo por el que ocupan el inmueble, ordenándose en otro caso la inmediata entrega de la posesión.
Hay que matizar que los ambiciosos plazos previstos en esta reforma se suelen dilatar en la práctica enormemente, haciendo que la misma pierda la eficacia pretendida por el legislador. En cualquier caso, más allá de su aplicabilidad en la materia a supuestos de ocupación de inmuebles comunes o procomunales, queda por resolver la vía adecuada para que una comunidad de propietarios actúe no ya contra ocupantes de dichos elementos propios de la comunidad, sino contra ocupantes ilegales de una vivienda particular, como se verá a continuación.
La acción de cesación.
Habida cuenta de la inexistencia de un procedimiento específico por parte de la comunidad de propietarios para instar el desalojo judicial de una vivienda ocupada ilegalmente, la práctica jurídica viene refiriendo la acción de cesación como la opción más adecuada a los intereses de aquélla, sin perjuicio de los numerosos problemas prácticos y procedimentales que plantea esta situación.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Partiendo de esta premisa, los operadores jurídicos en esta materia venimos aplicando una interpretación extensiva de este procedimiento, que por supuesto no estaba previsto para desalojar a ocupantes ilegales sino para resolver de manera definitiva situaciones de grave perturbación de la convivencia en una comunidad de propietarios -principalmente por parte de inquilinos arrendatarios-; circunstancia que puede acompañar o no a la mera ocupación ilegal de vivienda.
Superando la posible cuestión de falta de legitimidad pasiva por no estar previsto legalmente que esta acción pueda dirigirse a ocupantes ilegales, el primer problema es determinar qué se entiende por “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” -por ese orden de mayor a menor dificultad- que permitirá a la comunidad abrir la puerta del desalojo forzoso de los ocupantes ilegales, por cuanto se tratan de conceptos jurídicos indeterminados sometidos a la necesaria interpretación judicial tras un examen exhaustivo de la prueba practicada en cada caso. En este sentido, desde la doctrina se definen como actos incívicos de notoria importancia que traspasan el umbral de la mera incomodidad para convertirse por su duración e intensidad en conductas reprobables que afectan a derechos esenciales de los comuneros como son sus derechos económicos y sus derechos a la salud y al descanso que el ordenamiento jurídico no les obliga a soportar. Por lo tanto, estamos hablando de hechos tales como la comisión de daños contra el mobiliario comunitario, el depósito de basuras en zonas comunes, el ejercicio de determinadas actividades perjudiciales o peligrosas para el entorno como la prostitución clandestina o la directa comisión de delitos como el narcotráfico, la defraudación del fluido eléctrico o amenazas, coacciones y otros enfrentamientos directos con vecinos por parte de los ocupantes ilegales. Situaciones estas últimas que, por su extraordinaria gravedad, deberían intentar resolverse más bien por la vía penal.
En este contexto, para poder solicitar el auxilio judicial a través de la acción de cesación, la normativa exige un requisito de procedibilidad de obligado cumplimiento, con carácter previo. El presidente de la comunidad debe efectuar un requerimiento fehaciente al ocupante ilegal no para que desaloje el inmueble ocupado, sino para que cese en dichas actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, con el apercibimiento de que, en caso de no hacerlo, se procederá mediante la acción de cesación para obtener su desalojo. Todo ello en un plazo que se debe entender prudencial, sin que la Ley de Propiedad Horizontal lo defina.
Una vez conseguido efectuar el requerimiento por el presidente al ocupante ilegal, la junta de propietarios le autorizará para iniciar la acción judicial de cesación, mediante la correspondiente demanda de juicio ordinario, que debe dirigirse contra el ocupante y también contra el propietario titular de la vivienda que con su inacción ha posibilitado la perturbación de la convivencia en la comunidad. Por este motivo, el antedicho requerimiento de cese se recomienda que se dirija también al propietario, a fin de acreditar su pasividad negligente. En cualquier caso, será necesario acompañar a la demanda toda prueba documental y pericial necesaria para acreditar las actividades perjudiciales para la comunidad pues, como se ha advertido ya, no basta con demostrar la situación de ocupación ilegal del inmueble cuyo desalojo se pretende, sino la existencia y persistencia de dichas actividades, siendo el desalojo forzoso la consecuencia última de aquéllas.
Conclusiones
Aunque han existido durante los últimos años diversas propuestas legislativas para otorgar a las comunidades de propietarios más herramientas jurídicas para protegerse ante la ocupación ilegal, éstas han decaído en votación parlamentaria. Los últimos intentos, a través de dos proposiciones de ley de julio de 2020, resultaron lamentablemente rechazadas por el legislador. Se trataban aun así de unas tímidas reformas que aclaraban la legitimación activa de las comunidades de propietarios para iniciar estas acciones judiciales así como se referenciaban expresamente a los ocupantes ilegales como legitimados pasivos de dichas acciones.
Con todo, fruto de un especial esfuerzo argumentativo de los operadores jurídicos y, especialmente, de la necesaria aplicación extensiva de la tutela judicial efectiva, existen criterios que permiten a las comunidades de propietarios actuar en la vía civil ante la ocupación ilegal, bien sea a través del interdicto de recuperación de la posesión para inmuebles comunales o bien sea a través de la acción de cesación para el desalojo de ocupantes ilegales de viviendas ante la pasividad o negligencia del propietario del inmueble usurpado.
Fuente: Economist & Jurist (30/04/2022)